Quelles sont les clauses suspensives d'un compromis de vente ?

Un compromis de vente immobilier est généralement soumis à une ou plusieurs clauses suspensives. Cela signifie que la clause suspensive est de nature à suspendre la conclusion du contrat de vente, c’est-à-dire à l’annuler en raison d’un événement qui était attendu mais n’est pas survenu.

Si l’acquéreur souhaite renoncer à toute clause suspensive, il doit évoquer explicitement sa renonciation dans le compromis, c’est dire si elles sont importantes ! Mais quelles sont les clauses habituelles d’un compromis de vente, et quelles sont les éventuelles clauses particulières ?

Préambule : distinction entre les clauses suspensives et résolutoires

Bien que très proches et ayant un but identique, à savoir celui de lever toute incertitude sur la faisabilité de le vente immobilière, clause suspensive et clause résolutoire ne répondent pas à la même définition :

• La clause suspensive doit être réalisée pour que la vente ait lieu : on « suspend » la vente jusqu’à réalisation de la clause
• La clause résolutoire ne doit pas être réalisée pour que la vente soit licite : on s’assure de la non « survenue d’un problème » après la vente

Sachant cela, nous pouvons maintenant citer les différentes clauses rencontrées dans un compromis de vente. Elles visent avant tout à protéger l’acheteur.

Les clauses suspensives

Les conditions suspensives de droit commun

Les conditions suspensives de droit commun se retrouvent dans tous les compromis de vente et sont encadrées par la loi. En d’autres termes, on peut dire qu’elles sont obligatoires.

Voici les conditions suspensives de droit commun qui doivent être absolument mentionnées dans la promesse de vente :

• L’obtention du crédit immobilier : clause la plus connue des acquéreurs, elle mentionne l’obligation de trouver une offre de crédit avant de procéder à l’achat définitif, un montant, un taux d’intérêt, une durée de prêt ou une mensualité maximum peuvent être précisés. Elle est généralement de 60 jours, mais peut être revue à la hausse ou à la baisse, si par exemple l’emprunteur a déjà l’accord de la banque, ou encore si le bien immobilier est situé dans une zone où les temps d’octroi d’un crédit son relativement longs. Si l’acheteur n’a pas recours au prêt immobilier pour l’acquisition, il doit renoncer à la clause pour que le compromis soit juridiquement valable.
• La vente d’un ancien logement : elle vise à éviter que l’acquéreur ne fasse un prêt relais, en lui laissant le temps de vendre son logement actuel pour acheter le bien immobilier objet du compromis. Cette clause excède rarement 6 mois de délai et le vendeur n’est pas tenu de l’accepter.
• L’autorisation administrative : elle est requise pour certains achats immobiliers, comme ceux portant sur l’acquisition d’un terrain en vue d’une construction ; ou encore la transformation d’un local commercial ou industriel en logement, dès lors qu’ils nécessitent l’obtention du permis de construire, laissant une durée suffisante pour l’obtenir (ou non)
• L’absence de droit de préemption d’une collectivité locale : tout bien immobilier faisant l’objet d’un compromis de vente est déclaré à la commune dans laquelle se situe le terrain. La collectivité concernée dispose de deux mois suite à la date de signature pour exercer son droit de préemption (reprendre le terrain)
• L’absence de servitude : il s’agit du droit d’usage d’un tiers de jouir du terrain ou du bien immobilier, pour un droit de passage par exemple. La vente peut être annulée si un droit de servitude grève le bien et que l’acheteur n’en avait pas préalablement connaissance
• Le délai de rétractation : si l’on pense souvent à cette condition dans le cadre d’un compromis de vente, on ne sait pas toujours qu’il s’agit d’une condition suspensive. Le délai de rétractation imposé par la loi est de 10 jours minimum, mais rien n’empêche cédant et cessionnaire de se mettre d’accord sur un délai de rétractation plus long. Attention, faire jouer son droit de rétractation ne se fait pas sans indemniser la partie lésée

À noter qu’aux conditions suspensives de droit commun peuvent s’ajouter, au cas par cas, des conditions suspensives particulières désirées par l’acheteur et avec l’accord du vendeur.

Les clauses résolutoires

Les clauses résolutoires généralement rencontrées dans un compromis de vente sont les deux suivantes :

• Le non-paiement du dépôt de garantie : alors que celui-ci est mentionné au compromis de vente, l’acheteur ne le verse pas au vendeur dans les délais impartis, la vente est donc considérée comme nulle
• Les vices cachés : si des vices cachés sont constatés après la vente par l’acheteur, celui-ci peut faire annuler la vente, tout simplement parce qu’il n’en a pas été informé alors que le vendeur détenait l’information. Il est nécessaire que cette clause résolutoire soit insérée au compromis pour invoquer la garantie des vices cachés

D’autres clauses peuvent être ajoutées au compromis de vente, si l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord entre eux. Elles peuvent porter, par exemple, sur l’obligation de vendre un logement vide d’occupants, ou sur le délai maximum avant que la transaction définitive n’ait lieu.