Peut-on souscrire un prêt immobilier pour un tiers (famille, enfant, frère, sœur) ?

Les conditions strictes d’octroi d’un crédit immobilier ne permettent pas à tous de devenir propriétaire d’une résidence principale.

Les acquéreurs n’ayant pas la capacité financière suffisante pour emprunter cherchent des solutions alternatives. L’une d’elles peut être la souscription du crédit immobilier par une autre personne que l’acquéreur. Est-ce possible de souscrire un prêt immobilier pour un tiers comme un enfant, un frère ou une sœur ? Faisons le point dans notre article.

Quelles sont les conditions exigées par les banques pour la souscription d’un prêt immobilier ?

Pour obtenir un prêt immobilier avec si possible un taux d’intérêt avantageux, les banques exigent en premier lieu une capacité financière exemplaire. La solvabilité doit être corrélée à une situation professionnelle stable sur le long terme et associée à des revenus réguliers. Le taux d’endettement doit être inférieur à 35 % selon les recommandations du HCSF pour laisser un reste à vivre acceptable. Les autres critères d’exigence sont :

• Un apport personnel minimum de 10 % du capital emprunté, mais idéalement 20 à 30 %.
• Une garantie hypothécaire, un cautionnement ou un nantissement.
• Un passif bancaire irréprochable.
• Une assurance emprunteur.
• Une bonne capacité d’épargne.

Réunir toutes ses conditions n’est pas à la portée de tous les acquéreurs. Ils se tournent alors vers un tiers pour une aide financière apportée sous diverses formes comme un prêt.

Un tiers peut-il souscrire un prêt immobilier pour un membre de sa famille (enfant, frère, sœur, etc.) ?

Souscrire un prêt immobilier pour un tiers, qu’il soit un frère, une sœur ou un enfant semble légalement et fiscalement difficile. En effet, pour obtenir un prêt immobilier conventionnel, il faut en principe être le propriétaire du logement acheté. En laisser la pleine propriété au tiers s’apparente à une donation déguisée. Si prêt il y a, il devra être stipulé chez le notaire comme une donation en numéraire étalée sur la période de remboursement du crédit. Encore faut-il qu’une banque suive et accepte le crédit. Les conditions pour l’emprunteur seront bien sûr les mêmes que celles citées ci-dessus. D’autres solutions existent pour aider financièrement un membre de sa famille : le prêt familial, la SCI, la donation ou encore la caution.

Accorder un prêt familial

Quand souscrire un prêt immobilier pour un membre de sa famille est inenvisageable, la solution du prêt familial à taux zéro est judicieuse. S’il ne couvre pas la totalité du prêt, il constitue un apport non négligeable et permet l’accès au crédit immobilier classique pour le reste de la somme. Un contrat, acté ou non chez un notaire, stipule le montant et les modalités de remboursement. Au-delà de 1 500 €, ce prêt doit être déclaré aux impôts. Remboursé en principe chaque mois, ce prêt peut majorer le taux d’endettement.

Créer une SCI

L’autre solution est la création d’une SCI ou société civile immobilière avec un ou plusieurs membres de sa famille. Dans ce cas, c’est la SCI qui contracte le prêt immobilier. Le bien peut alors être habité à titre gracieux ou onéreux par l’un des associés. Cette possibilité doit être mentionnée dans les statuts. Quand l’emprunteur souhaite obtenir la pleine propriété du bien, il peut racheter les parts sociales de chacun des membres signataires.

Effectuer une donation

Le don manuel est également une autre possibilité quand souscrire un prêt immobilier pour un tiers n’est pas possible. En respectant les règles fiscales, la donation d’un parent à un enfant est très facile. Chaque parent peut donner à son enfant jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans. Cette somme est exonérée de droits de donation. Elle finance une bonne partie du capital nécessaire à l’acquisition d’un logement. Les conditions d’accès au prêt immobilier sont plus faciles avec cet apport substantiel. Une donation exonérée d’impôts avec un lien de parenté plus éloigné est aussi possible dans la limite de 31 865 € tous les 15 ans. Le donateur doit avoir moins de 80 ans et le bénéficiaire doit être majeur.

Se porter caution solidaire

Enfin quand souscrire un prêt immobilier pour un tiers n’est pas possible, il reste la possibilité de se porter caution solidaire ou garant. Membre de la famille ou ami, le garant s’engage à payer les mensualités du crédit si l’emprunteur ne peut plus les honorer. Lors de la mise en place du crédit immobilier, le garant doit justifier sa capacité financière sur le long terme. Un acte écrit est signé entre le prêteur et le garant.

Pour conclure, à moins d’acheter un bien à plusieurs en indivision, il semble difficile de souscrire un prêt immobilier pour un tiers sans que celui-ci soit aussi emprunteur. Il est cependant possible dans la sphère familiale ou amicale d’être co-emprunteur du prêt immobilier sans être coacquéreur. À l’issue du crédit, la pleine propriété sera accordée à l’acheteur figurant sur l’acte de vente authentifié chez le notaire. Pour être co-emprunteur non-acquéreur, la banque exige les mêmes garanties qu’avec l’emprunteur acquéreur. Une assurance de prêt immobilier pour chaque co-emprunteur devra également être souscrite auprès du même assureur ou chez un assureur différent. Depuis la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur peut choisir librement son assurance de prêt immobilier grâce à la délégation.