Je ne trouve pas d'assurance de prêt immobilier : quelles solutions ?

Avec l’obtention d’un crédit immobilier, les banques exigent en principe une assurance de prêt. Garantie supplémentaire pour la banque et l’emprunteur, elle prémunit d’une défaillance financière en cas de maladie, d’accident ou de décès.

Mais son octroi n’est pas systématique. Différentes raisons peuvent motiver un refus d’assurance de prêt immobilier comme un risque aggravé de santé, un métier dangereux ou encore l’âge. Quels recours existent en cas de refus ? Que l’emprunteur sollicite la délégation d’assurance ou la convention AERAS, voyons en détail les solutions pour trouver une assurance de prêt immobilier.

Pour quels motifs une assurance de prêt immobilier peut-elle être refusée ?

Une assurance de prêt immobilier se compose de garanties obligatoires et facultatives comme la garantie décès ou la garantie perte totale et irréversible d’autonomie. En cas d’invalidité ou d’incapacité de travail suite à une maladie ou un accident, l’emprunteur ne peut plus exercer d’activité rémunératrice. L’une des garanties souscrites s’enclenche temporairement ou définitivement. L’assureur prend alors le relais de l’emprunteur auprès de la banque. Il rembourse tout ou partie des mensualités du crédit.

C’est grâce au questionnaire de santé que les assureurs évaluent les risques de l’emprunteur pour fixer l’étendue de la couverture des garanties. Tous les assureurs n’ont pas la même politique du risque. Ils peuvent refuser une ou plusieurs garanties, imposer une surprime ou des exclusions de garantie. Mais les cas de refus, en détail ci-dessous, sont bien souvent les mêmes.

Je ne trouve pas d’assurance de prêt immobilier en raison de mon état de santé ou de mon âge.

L’état de santé et l’âge sont des critères déterminants lors de l’évaluation des risques via le questionnaire médical. Une maladie chronique ou un risque aggravé de santé comme le surpoids ou le tabagisme amènent parfois les assureurs à demander des examens complémentaires. Ils évaluent plus précisément la gravité de la pathologie, le traitement ou l’évolution de l’état de santé de l’emprunteur à plus ou moins long terme. L’octroi de l’assurance de prêt immobilier est compromis allant d’une surprime, à l’exclusion de garantie et jusqu’au refus.

En raison de l’âge, les décisions peuvent être les mêmes. Le risque de maladie, d’invalidité ou de décès augmente avec l’âge. Au-delà d’un certain âge, le plus souvent à partir de 65 ans, il est plus difficile de trouver une assurance de prêt immobilier. Certaines garanties cessent à partir de 65 ans ou font l’objet d’exclusions rédhibitoires pour l’obtention d’un crédit. Il va de soi que d’une compagnie à une autre les conditions peuvent varier.

Je ne trouve pas d’assurance de prêt immobilier en raison de l’exercice d’un métier dangereux.

Via le questionnaire de santé, les assureurs évaluent également le risque en fonction du métier exercé. Des professions jugées dangereuses avec un risque augmenté d’invalidité, d’incapacité, voire de décès, motivent un refus d’assurance de prêt plus fréquent. C’est le cas par exemple des gendarmes, des pompiers, des marins, des pilotes. En règle générale, ces activités professionnelles concernent la manipulation d’armes à feu ou s’exercent sur un lieu de travail périlleux comme la mer ou la montagne. Elles sont aussi liées à la manipulation de matières et substances radioactives ou toxiques.

Je ne trouve pas d’assurance de prêt à cause de la pratique d’un sport extrême.

Tout comme l’exercice d’un métier dangereux, la pratique d’une activité sportive extrême empêche l’emprunteur de trouver une assurance de prêt immobilier. C’est le cas de l’escalade, l’alpinisme, les sports de combat ou encore la plongée. Statistiquement, les risques d’accidents et de mortalité s’accroissent. Une pratique amatrice entraîne rarement un refus, mais plutôt une surprime, voire une exclusion de garantie. S’il s’agit d’un sport pratiqué à titre professionnel, le refus est possible en fonction des assureurs. Pour évaluer le risque, ils se basent sur les données chiffrées des fédérations sportives.

Je ne trouve pas d’assurance de prêt immobilier en raison de mon lieu de résidence.

Le lieu de résidence est aussi un critère. Les expatriés ont beaucoup de difficultés à trouver une assurance de prêt immobilier. Selon le territoire, les assureurs disposent d’une liste de pays avec un barème d’acceptabilité des risques. Quand le pays figure dans la liste de l’assureur, l’emprunteur remplit un questionnaire d’évaluation des risques de séjour pour déterminer la faisabilité de la prise en charge. A contrario, si le pays ne figure pas dans la liste de l’assureur, le refus d’assurance de prêt immobilier est systématique. Quelle solution ? Solliciter un assureur proposant une couverture dédiée aux expatriés.

Je ne trouve pas d’assurance de prêt immobilier à cause de mon co-emprunteur.

Souscrire un crédit avec un co-emprunteur pose parfois problème pour l’octroi d’une assurance de prêt immobilier. Un des deux emprunteurs peut se voir refuser l’adhésion pour l’un des motifs cités plus haut. Quelle solution envisager ? Souscrire deux contrats différents d’assurance emprunteur.

Quelles solutions pour trouver une assurance de prêt immobilier en cas de refus ?

Quand trouver une assurance de prêt immobilier semble impossible, la première solution est de chercher une assurance individuelle spécifique à sa situation professionnelle et son profil. L’emprunteur ne doit pas se limiter à l’assurance de groupe proposée par l’établissement bancaire avec le crédit. En mutualisant les risques, la couverture n’est pas adaptée à tous les profils. Pour éviter un refus, l’emprunteur privilégie le sur-mesure en négociant une offre avec un assureur externe. Ainsi en cas de refus, l’emprunteur se tourne vers la délégation d’assurance et/ou la convention AERAS.

1 - Recourir à la délégation d’assurance

Depuis 2010, grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir librement leur assurance de prêt immobilier. Cette mesure permet de mettre en concurrence les diverses offres du marché. Via un comparateur en ligne, l’emprunteur obtient des devis personnalisés. Comparer offre à l’emprunteur une couverture adaptée à un tarif souvent plus avantageux. L’emprunteur n’est plus obligé de se contenter de l’assurance de groupe qui en cas de risque aggravé de santé ou d’un métier dangereux peut lui être refusée.

Les banques ne peuvent s’opposer à la délégation d’assurance si les garanties souscrites sont équivalentes à celles exigées avec le crédit. Une fiche standardisée d’information, remise lors de la simulation, fournit le détail des garanties obligatoires et facultatives. La délégation d’assurance profite à tous les motifs de refus cités ci-dessus. En négociant un rachat d’exclusion ou une surprime, l’emprunteur a davantage de chance de trouver une assurance de prêt pour garantir son crédit.

2 - Solliciter la convention AERAS

La convention AERAS, s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé, existe depuis 2006. Elle est mise en place par les banques, les assureurs, l’État et les associations de malades. Elle facilite l’accès au crédit et donc à l’assurance de prêt aux personnes ayant ou ayant eu un risque aggravé de santé. La convention s’applique systématiquement sous certaines conditions notamment :

• Souffrir d’une pathologie chronique, d’une invalidité ou d’un handicap.
• Avoir moins de 70 ans lors de la dernière mensualité de son crédit.
• Emprunter moins de 320 000 € pour l’acquisition de sa résidence principale.

Le dossier est examiné au maximum trois fois avec trois niveaux d’appréciation différents. En cas de refus aux 2e et 3e niveaux, la délégation d’assurance est à privilégier. En complément de la convention AERAS, il existe un dispositif appelé “le droit à l’oubli”. Il dispense toute personne de signaler une maladie, comme un cancer, déclarée depuis plus de dix ans, guérie et sans rechute. Le délai est porté à cinq ans pour les maladies contractées avant 18 ans.

En principe, quand les emprunteurs ne trouvent pas d’assurance de prêt immobilier, les banques les aident à chercher une alternative. Si la convention AERAS n’est pas possible ou la délégation ne mène à rien, la banque peut demander des garanties supplémentaires comme un cautionnement, un nantissement ou un contrat de prévoyance au profit du prêteur. Le recours aux services d’un courtier spécialisé en assurances de prêt est aussi une possibilité. Avec sa connaissance experte du marché et son réseau influent de partenaires, il trouve des offres plus facilement qu’un emprunteur néophyte.